Eigenbedarf und Sozialklausel – eine Klarstellung des Bundesgerichtshofs

In einem vielschichtigen Urteil hat der für Wohnraummietrechtsachen zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs am 11.12.2019 zur Frage der Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen und zur Anwendung der den Mieter schützenden Sozialklausel erneut klar Position für das Eigentum des Vermieters bezogen.

Dem Urteil lag eine Eigenbedarfskündigung eines Vermieters zugrunde, der ein Haus mit mehreren Wohnungen erworben hatte, von welchen ein Teil zum Zeitpunkt des Kaufes vermietet war. Kurz nach dem Kauf kündigte der Vermieter eines der Mietverhältnisse wegen Eigenbedarfs und der Begründung, diese Wohnung zusammen mit weiteren, leerstehenden Wohnungen zu einer großen Wohnung verbinden zu wollen, um dort  zusammen mit seiner Familie einzuziehen.

Der Auffassung der Vorinstanzen, ein selbst verursachter Eigenbedarf sei rechtsmiss-bräuchlich, haben die Karlsruher Richter im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes eine klare Absage erteilt.

Auch der Nutzungswunsch des Eigentümers und die Bestimmung seines Wohnbedarfs hinsichtlich der Wohnungsgröße, ist zu respektieren. Eigene Vorstellungen von angemessenem Wohnen dürfen die Gerichte an dieser Stelle nicht vornehmen.

Als Härtegrund angeführter fehlender Ersatzwohnraum darf von richterlicher Seite nicht einfach aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt als gegeben unterstellt werden. Dies setzt vielmehr konkreten und umfassenden Sachvortrag des Mieters, insbesondere zu der Frage, welcher Ersatzwohnraum für ihn nach seinen finanziellen und persönlichen Mitteln angemessen ist und welche Bemühungen um Ersatzwohnraum er konkret unternommen hat, voraus.

Die Interessenabwägung der gegenläufigen Interessen des Vermieters einerseits, des Mieters andererseits, kann im Rahmen der Härteklausel nicht dazu führen, dass die grundlegend zu akzeptierende Lebensplanung des Vermieters dann wieder zu seinen Lasten ausgelegt wird. Auf der anderen Seite haben die Gerichte allerdings auch die volle Bedeutung und Tragweite des Interesses des Mieters an einem Fortbestand des Mietverhält-nisses zu berücksichtigen.

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Über den Autor
Anja Bayer
Anja Bayer

Frau Bayer ist als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht für Rechtsfragen aus diesem Bereich besonders qualifizert und berät Sie kommpetent und zuverlässig.

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