Ein Meilenstein für Bauherren: Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Grundsatzurteil vom 27. November 2025 (Az.: VII ZR 112/24) entschieden, dass bei der Beseitigung von Baumängeln durch den Unternehmer grundsätzlich kein Abzug „neu für alt“ vorgenommen werden darf. Das bedeutet: Der Bauherr muss sich die Vorteile, die durch eine modernere oder langlebigere Sanierung entstehen, nicht anrechnen lassen.
Der Fall: Streit um Vorteilsausgleich
Im konkreten Fall hatte ein Bauunternehmer Mängel an einem Bauwerk erst nach längerer Zeit beseitigt. Der Auftraggeber verlangte die vollen Kosten für die Mängelbeseitigung. Der Unternehmer argumentierte jedoch, der Auftraggeber habe durch die Sanierung einen Vorteil erlangt (z.B. durch neuere Materialien), der als „Abzug neu für alt“ von den Kosten abgezogen werden müsse. Schließlich habe der Bauherr das Werk in der Zwischenzeit genutzt.
Die Entscheidung des BGH: Erfüllung statt Schadensersatz
Der BGH stellte klar, dass der Anspruch auf Mängelbeseitigung kein klassischer Schadensersatzanspruch ist, sondern ein modifizierter Erfüllungsanspruch. Der Unternehmer erfüllt mit der Reparatur lediglich seine ursprüngliche vertragliche Pflicht: die Herstellung eines mangelfreien Werks. Der Bauherr erhält also erst jetzt den Zustand, der ihm von Anfang an zugestanden hätte.
Ein Vorteilsausgleich in Form eines Abzugs „neu für alt“ widerspräche dem Zweck der Mängelrechte, die darauf abzielen, den vertraglichen Zustand herzustellen.
BGH, Urteil vom 27.11.2025, Az. VII ZR 112/24
Ein Abzug würde den Bauherrn unzulässig benachteiligen und den Unternehmer, der den Mangel verursacht hat, entlasten. Dies widerspricht dem Grundgedanken des Werkvertragsrechts.
Konsequenzen für die Baupraxis
- Stärkung der Bauherrenrechte: Bauherren müssen nicht mehr befürchten, auf einem Teil der Sanierungskosten sitzen zu bleiben, nur weil neuere Materialien verwendet werden.
- Klarheit für Unternehmer: Bauunternehmer können sich nicht mehr auf einen pauschalen Abzug berufen und müssen die volle Verantwortung für ihre mangelhafte Leistung übernehmen.
- Ausnahme Mitverschulden: Der BGH ließ eine Tür offen: Hat der Bauherr die Mängelbeseitigung selbst unangemessen lange verzögert, könnte im Einzelfall eine Kürzung wegen Mitverschuldens in Betracht kommen.
Fazit
Das Urteil ist eine wichtige Klarstellung und stärkt die Position von Bauherren erheblich. Es sorgt für mehr Fairness bei der Abwicklung von Baumängeln. Haben Sie Fragen zu Baumängeln oder benötigen Sie Unterstützung bei der Durchsetzung Ihrer Rechte? Wir von ADVOCA Rechtsanwälte stehen Ihnen mit unserer Expertise im Bau- und Architektenrecht zur Seite.
Nutzen Sie unser Kontaktformular oder rufen Sie uns an. Unsere freundlichen Assistentinnen freuen sich auf Ihren Anruf!
Telefon: 07941 / 6075-0 | E-Mail: info@advoca.de | Website: www.advoca.de
Quelle: BGH, Urteil vom 27.11.2025, Az. VII ZR 112/24
