Gebäudetyp E: Mehr Freiheit, aber auch mehr Verantwortung – Risiken und Pflichten für Bauherren und Unternehmer

Mit dem neuen Gebäudetyp-E-Gesetz wird das Bauen in Deutschland flexibler – aber auch rechtlich anspruchsvoller. Denn die neu geschaffenen Gestaltungsspielräume für Bauherren, Architekten und Unternehmer gehen mit einer erheblich erweiterten Hinweis- und Aufklärungspflicht einher. Wer künftig von technischen Standards abweichen will, muss dies klar, verständlich und nachweisbar mit dem Vertragspartner vereinbaren. Andernfalls drohen Haftungsrisiken bis hin zu Schadensersatzansprüchen.

Neue Transparenzpflichten beim „einfachen Bauen“

Das Gebäudetyp-E-Gesetz erlaubt erstmals den bewussten Verzicht auf bestimmte technische oder bauliche Standards – etwa auf DIN-Vorgaben zu Raumhöhen, Schallschutz oder energetischer Effizienz –, wenn Bauherr und Unternehmer dies ausdrücklich vereinbaren. Doch genau hier liegt die juristische Brisanz: Der Bauherr muss wissen, worauf er verzichtet.

Daher gilt künftig: Unternehmer sind verpflichtet, konkret auf jede wesentliche Abweichung von allgemein anerkannten Regeln der Technik hinzuweisen. Dieser Hinweis muss rechtzeitig, vollständig und schriftlich erfolgen – also vor Vertragsschluss. Fehlt dieser Hinweis oder bleibt er unklar, kann der Bauherr später Schadensersatz verlangen, selbst wenn der Bau technisch „funktioniert“.

Pflichtenmanagement in der Praxis

In der Praxis bedeutet das: Bauunternehmer, Planer und Architekten müssen künftig ein sauberes Pflichtenmanagement etablieren. Alle Abweichungen – etwa beim Schallschutz, bei der Dämmung oder bei der Elektroinstallation – sollten im Vertrag dokumentiert und begründet werden. Idealerweise wird zudem festgehalten, dass der Bauherr die Abweichung verstanden und akzeptiert hat.

Für Bauträger und Generalunternehmer empfiehlt sich eine standardisierte Aufklärungsvorlage, in der jede Abweichung von Normen aufgelistet und mit Unterschrift bestätigt wird. So kann im Streitfall nachgewiesen werden, dass der Bauherr ordnungsgemäß informiert wurde. Wer diese Dokumentation unterlässt, läuft Gefahr, bei Mängelstreitigkeiten in die Haftung zu geraten.

Schadensersatz bei fehlender Aufklärung

Unternehmer, die wesentliche Abweichungen verschweigen oder unzureichend erläutern, riskieren Schadensersatzansprüche nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo (§§ 280, 311 Abs. 2 BGB) oder sogar vertragliche Nachbesserungspflichten. Der Bauherr könnte dann verlangen, dass der vertraglich vereinbarte Zustand den üblichen technischen Standards entspricht – selbst wenn ursprünglich ein vereinfachter „Typ-E-Bau“ beabsichtigt war.

Gerade bei Verbraucherverträgen ist zudem denkbar, dass Gerichte eine besondere Schutzpflicht des Unternehmers annehmen. Denn der Laie kann häufig nicht einschätzen, welche praktischen Auswirkungen der Verzicht auf bestimmte Normen (z. B. Raumakustik, Energieverbrauch oder Wartungsaufwand) hat.

Fazit

Das Gebäudetyp-E-Gesetz eröffnet neue Wege für einfaches, experimentelles und nachhaltiges Bauen – doch Freiheit bringt Verantwortung. Bauherren sollten sich frühzeitig über technische und rechtliche Folgen informieren. Unternehmer wiederum müssen durch klare Kommunikation und präzise Vertragsgestaltung sicherstellen, dass alle Abweichungen transparent und dokumentiert sind. Nur so lassen sich spätere Haftungsrisiken vermeiden.

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