Mängel bei Abnahme im Bauvertrag richtig vorbehalten

Im Bauvertragsrecht spielt die Abnahme der Werkleistung eine zentrale Rolle. Sie markiert nicht nur den Zeitpunkt der Gefahrübergabe vom Unternehmer auf den Besteller, sondern auch den Beginn der Verjährungsfrist für die Mängelgewährleistung. Mit der Einführung des § 640 Abs. 3 BGB hat der Gesetzgeber eine wichtige Regelung getroffen, die die Position des Bestellers bei der Abnahme stärkt. Dabei ist anerkannt, dass die Regelung auch im VOB/B-Bauvertrag angewandt werden kann. In diesem Beitrag werden wir uns näher mit dem Vorbehalt von Mängeln bei der Abnahme beschäftigen und dessen Bedeutung im Bauvertragsrecht erläutern.

Was besagt § 640 Abs. 3 BGB?

Nach § 640 Abs. 3 BGB kann der Besteller die Abnahme eines Werkes wegen wesentlicher Mängel verweigern. Erkennt der Besteller jedoch bei der Abnahme des Werkes Mängel, die keine wesentlichen Mängel darstellen, und nimmt er das Werk dennoch ab, so muss er sich die Rechte wegen dieser Mängel vorbehalten. Geschieht dies nicht, verliert der Besteller seine Gewährleistungsansprüche hinsichtlich der erkannten, aber nicht vorbehaltenen Mängel.

Die Bedeutung des Mängelvorbehalts

Der Vorbehalt von Mängeln bei der Abnahme hat eine erhebliche Bedeutung für den Besteller. Durch die explizite Erwähnung von Mängeln bei der Abnahme sichert sich der Besteller seine Rechte zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen. Dies ist besonders wichtig, da nach der Abnahme die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln, die bereits bei der Abnahme vorhanden waren, auf den Besteller übergeht. Ein klar formulierter Mängelvorbehalt kann hier späteren Beweisschwierigkeiten vorbeugen.

Wie wird der Vorbehalt wirksam erklärt?

Für die Wirksamkeit des Vorbehalts ist es erforderlich, dass der Besteller die Mängel konkret benennt und deutlich macht, dass er sich seine Rechte wegen dieser Mängel vorbehält. Eine pauschale Erklärung, es gäbe Mängel, ohne diese zu spezifizieren, reicht nicht aus. Ideal ist es, wenn der Vorbehalt schriftlich festgehalten und vom Unternehmer zur Kenntnis genommen wird. Dabei sollte der Besteller mindestens die Symptome des Mangels beschreiben, die er nicht als vertragsgemäß akzeptieren will.

Ausnahmen von dem Erfordernis des Vorbehalts?

Grundsätzlich entfällt der Anspruch auf Mangelbeseitigung des Bestellers auch dann, wenn er den Mangel bereits vor der Abnahme gegenüber dem Unternehmer gerügt hat, da der Vorbehalt im zeitlichen Zusammenhang mit der Abnahme passieren muss.

Anders verhält es sich, wenn die Mängel bereits rechtshängig sind, also die Parteien bereits vor Gericht um den Mangel streiten, z.B. im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens.