OLG Frankfurt: Erhöhter Schallschutz bei neu errichteten Wohnungen erforderlich – Mindeststandards reichen nicht aus
Die Anforderungen an den Schallschutz bei Neubauten stehen regelmäßig im Fokus gerichtlicher Auseinandersetzungen. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (Az. 29 U 192/21) macht deutlich: Wer neu baut, muss mehr liefern als nur das gesetzliche Minimum – insbesondere dann, wenn es sich um hochwertigen Wohnraum handelt. Das Urteil enthält wichtige Aussagen zur Architektenhaftung, zur Prüfbarkeit von Honorarrechnungen und zur Auslegung vertraglicher Leistungsinhalte.
Der Fall: Umbau einer Scheune zu Wohnungen – und laute Decken
Ein Bauherr ließ durch eine Architektin eine denkmalgeschützte Scheune in drei Wohnungen umbauen. Kurz nach dem Einzug stellte sich heraus: Der Schallschutz zwischen den Wohnungen war mangelhaft. Geräusche von Nachbarn, Trittschall und andere Lärmquellen beeinträchtigten die Wohnqualität erheblich.
Trotz Denkmalschutz bestand das Projekt im Kern aus der kompletten Neuerrichtung von Wohnraum. Die Architektin war für Planung und Bauüberwachung verantwortlich – ein schriftlicher Vertrag lag nicht vor.
Das Urteil: Mindestschallschutz genügt nicht
Das OLG Frankfurt bestätigte die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt und stellte klar:
Die DIN 4109 definiert lediglich Mindestanforderungen – sie markiert die Grenze zur Unzumutbarkeit, genügt aber nicht dem Standard durchschnittlicher Wohnansprüche. Bei der Neuerrichtung von Wohnungen ist ein erhöhter Schallschutz geschuldet, etwa nach dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 oder der VDI-Richtlinie 4100. Der Architekt muss diesen erhöhten Schallschutz planerisch umsetzen und im Rahmen der Bauüberwachung sicherstellen.
Besonders relevant: Auch bei einem Umbau in einem denkmalgeschützten Gebäude bestehen erhöhte Anforderungen, wenn faktisch neuer Wohnraum geschaffen wird. Auf Einschränkungen durch Denkmalschutz kann sich der Architekt nicht einfach berufen, sondern muss diese bereits in der Grundlagenermittlung berücksichtigen und gegebenenfalls dokumentieren.
Fazit: Klare Verantwortung für Schallschutz – sorgfältige Planung und Abrechnung erforderlich
Das Urteil des OLG Frankfurt unterstreicht:
Architekten müssen bei Neubauten grundsätzlich erhöhten Schallschutz einplanen und überwachen. Denkmalschutz entbindet nicht von dieser Pflicht, sofern keine gesonderten Einschränkungen dokumentiert und kommuniziert wurden. Eine nicht prüfbare Honorarrechnung führt zur Nichtfälligkeit des Honorars – der Teufel steckt hier oft im Detail der HOAI.
Unser Tipp: Frühzeitig rechtlich beraten lassen
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