Darf ich meine Mietwohnung mit Gewinn untervermieten? Ein neues BGH-Urteil schafft Klarheit
Die Untervermietung der eigenen Wohnung ist in Zeiten knappen Wohnraums und steigender Mieten ein viel diskutiertes Thema. Oftmals möchten Mieter bei längeren Auslandsaufenthalten ihre Wohnung nicht aufgeben und suchen nach Untermietern. Doch darf dabei ein Gewinn erzielt werden? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem aktuellen Urteil (Az. VIII ZR 228/23 vom 28. Januar 2026) eine klare Grenze gezogen.
Der Fall: Doppelte Miete bei Untervermietung
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mieter aus Berlin seine Zweizimmerwohnung, für die er monatlich 460 Euro Nettokaltmiete zahlte, wegen eines Auslandsaufenthalts untervermietet. Er verlangte von seinen Untermietern jedoch 962 Euro Nettokaltmiete – also mehr als das Doppelte. Eine Erlaubnis zur Untervermietung hatte er bei seiner Vermieterin nicht eingeholt. Die Vermieterin mahnte den Mieter ab und kündigte das Mietverhältnis schließlich fristgemäß.
Die Entscheidung des BGH: Kein Recht auf Gewinnerzielung
Der BGH gab der Vermieterin recht und bestätigte die Kündigung. Zwar haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn ein „berechtigtes Interesse“ vorliegt (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dieses Interesse besteht beispielsweise darin, die Wohnung bei einer vorübergehenden Änderung der Lebensumstände zu erhalten oder die eigenen Mietkosten zu senken.
„Der Zweck der Untervermietung besteht nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.01.2026
Ein berechtigtes Interesse fehlt jedoch, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Wer seine Wohnung gewinnbringend untervermietet, riskiert somit die Kündigung des Mietverhältnisses.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Mieter bedeutet das Urteil: Die Untermiete darf die eigenen Kosten (Miete plus Nebenkosten) nicht übersteigen. Ein Aufschlag für eine möblierte Untervermietung ist zwar grundsätzlich möglich, die genauen Grenzen ließ der BGH in diesem Fall jedoch offen, da der Mieter hierzu keine ausreichenden Nachweise erbracht hatte. Die Bundesregierung plant hierzu künftig eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete für möblierte Wohnungen.
Vermieter hingegen werden durch das Urteil gestärkt. Sie müssen es nicht dulden, dass Mieter mit ihrer Immobilie ein lukratives Geschäftsmodell betreiben.
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