Betriebskostenabrechnung: Muss der Vermieter immer das günstigste Angebot wählen?
Die jährliche Betriebskostenabrechnung sorgt häufig für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Ein häufiger Kritikpunkt von Mieterseite: Die Kosten für Dienstleistungen wie Hausmeister, Gartenpflege oder Gebäudereinigung seien zu hoch, da der Vermieter nicht das günstigste Angebot am Markt gewählt habe. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem aktuellen Urteil vom 20. Mai 2026 (Az. VIII ZR 6/24) nun Klarheit zum sogenannten Wirtschaftlichkeitsgebot geschaffen.
Der Fall: Streit um teures Gebäudemanagement
In dem vom BGH entschiedenen Fall stritten die Parteien über Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen. Die Vermieterin hatte für einen größeren Gebäudekomplex einen umfassenden Vertrag über technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement abgeschlossen. Die Mieter weigerten sich, die umgelegten Kosten in voller Höhe zu tragen. Ihr Argument: Die Vermieterin habe vor Vertragsabschluss keine Vergleichsangebote anderer Anbieter eingeholt und damit gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.
Die Entscheidung des BGH: Kein automatischer Verstoß
Der BGH stellte klar, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 BGB nicht schon dann verletzt ist, wenn der Vermieter vor der Beauftragung von Leistungen keine Vergleichsangebote einholt. Es reicht nicht aus, pauschal das Fehlen solcher Angebote zu rügen.
„Entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter die fraglichen Leistungen zu nicht marktgerechten, objektiv überhöhten Preisen beauftragt hat und deshalb das Einholen von Vergleichsangeboten auch zu einer Kosteneinsparung geführt hätte.“
BGH, Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24
Vermieter haben bei der Auswahl von Dienstleistern einen gewissen Spielraum und müssen nicht zwingend das billigste Angebot wählen. Auch Aspekte wie Zuverlässigkeit und Qualität der Arbeit dürfen berücksichtigt werden.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Für Mieter bedeutet dieses Urteil, dass ein Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung gut und konkret begründet sein muss. Der bloße Hinweis, der Vermieter hätte vergleichen müssen, reicht nicht aus. Mieter müssen konkrete Anhaltspunkte dafür liefern, dass die abgerechneten Kosten tatsächlich nicht marktgerecht und objektiv überhöht sind (z. B. durch auffällige Preissteigerungen oder Vergleichswerte ähnlicher Objekte).
Für Vermieter stärkt das Urteil die Position bei der Auswahl von Dienstleistern. Dennoch bleibt es ratsam, insbesondere bei größeren und langfristigen Verträgen, Vergleichsangebote einzuholen und zu dokumentieren, um Streitigkeiten von vornherein zu vermeiden.
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