Ein aktuelles und wegweisendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) sorgt für erhebliche Klarheit im deutschen Mietrecht. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass Mieter kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben, wenn sie damit die Absicht verfolgen, einen Gewinn zu erzielen, der über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Wer dennoch ohne Erlaubnis gewinnbringend untervermietet, riskiert die fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter.
Der Sachverhalt: Doppelte Miete für eine Berliner Wohnung
In dem entschiedenen Fall ging es um ein Mietverhältnis über eine Zweizimmerwohnung in Berlin, für die der Mieter seit 2009 eine Nettokaltmiete von monatlich 460 € zahlte. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete der Mieter die Wohnung ab Anfang 2020 für monatlich 962 € nettokalt (insgesamt 1.100 € warm) an zwei Untermieter weiter – und das ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters. Nach einer erfolglosen Abmahnung erklärte die Vermieterin im Februar 2022 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage.
Die Entscheidung des BGH: Kein Recht auf Profit mit fremdem Eigentum
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück, womit das Räumungsurteil des Landgerichts Berlin rechtskräftig ist. Die Begründung der Karlsruher Richter ist eindeutig: Ein Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt ein „berechtigtes Interesse“ voraus. Ein solches Interesse liegt zwar vor, wenn der Mieter seine eigenen Mietkosten durch die Untervermietung reduzieren möchte, um die Wohnung bei veränderten Lebensumständen (wie einem Auslandsaufenthalt) zu erhalten. Es umfasst jedoch keinesfalls das Ziel, mit der Wohnung einen finanziellen Gewinn zu erwirtschaften.
„Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“
Ralph Bünger, Vorsitzender Richter des VIII. Zivilsenats des BGH
Wichtige Aspekte und offene Fragen
Der BGH stellte klar, dass diese Auslegung einen fairen Ausgleich zwischen den Eigentumsrechten des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG) und dem Mieterschutz darstellt. Gleichzeitig schützt diese Rechtsprechung Untermieter vor überhöhten Mieten in angespannten Wohnungsmärkten. Offengelassen hat der Senat in dieser Entscheidung, wie ein angemessener Möblierungszuschlag bei der Gewinnberechnung zu berücksichtigen ist, da im konkreten Fall keine entsprechenden Nachweise vorlagen. Hierzu plant die Bundesregierung jedoch ohnehin gesetzliche Neuregelungen, die den Möblierungszuschlag deckeln sollen.
Fazit für Mieter und Vermieter
Für die Praxis bedeutet dieses Urteil:
- Für Mieter: Eine Untervermietung ist immer erlaubnispflichtig. Die Untermiete darf die eigene Warmmiete (bzw. den anteiligen Wert) nicht übersteigen, um nicht als gewinnbringend und damit vertragswidrig eingestuft zu werden.
- Für Vermieter: Sie haben nun ein starkes Instrument in der Hand, um gegen illegale, gewinnbringende Untervermietungen (z.B. auch über Plattformen wie Airbnb) vorzugehen und betroffene Mietverhältnisse rechtssicher zu kündigen.
Haben Sie Fragen zur Untervermietung oder stehen Sie vor einer mietrechtlichen Auseinandersetzung? Die Kanzlei ADVOCA Rechtsanwälte berät Sie kompetent und vertritt Ihre Interessen sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite.
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