Keine Gewinnerzielung durch Untervermietung: Der Bundesgerichtshof (BGH) zieht eine klare Grenze für Mieter und stärkt die Rechte von Vermietern deutlich.
Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) sorgt für Klarheit auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass Mieter kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben, wenn sie damit einen Gewinn erzielen wollen, der über ihre eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Wer seine Wohnung dennoch unerlaubt und gewinnbringend untervermietet, riskiert die fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Der konkrete Fall: Fast doppelte Miete verlangt
In dem vom BGH entschiedenen Fall mietete ein Mann seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin für eine Nettokaltmiete von 460 Euro monatlich. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab Anfang 2020 für 962 Euro nettokalt (insgesamt 1.100 Euro warm) an zwei Untermieter weiter – und das ohne die erforderliche Erlaubnis der Vermieterin. Nach einer erfolglosen Abmahnung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis ordentlich. Der BGH bestätigte nun die Wirksamkeit dieser Kündigung und wies die Revision des Mieters zurück.
Die Begründung des BGH: Zweck der Untervermietung ist kein Geschäftsmodell
Der BGH stellte klar, dass ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nur dann besteht, wenn der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Ein solches Interesse liegt vor, wenn sich die Lebensverhältnisse des Mieters ändern (z. B. durch finanzielle Engpässe, Auslandsaufenthalte oder Trennung) und er die Wohnung durch eine Untervermietung erhalten möchte. Der Zweck dieser Regelung ist es jedoch ausdrücklich nicht, dem Mieter eine Einnahmequelle oder ein Geschäftsmodell zu verschaffen.
„Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23
Das Gericht betonte, dass der Wunsch nach Reduzierung der eigenen Mietbelastung zwar ein berechtigtes Interesse darstellt. Sobald die Einnahmen jedoch die eigenen Aufwendungen übersteigen, liegt eine unzulässige Gewinnerzielungsabsicht vor. Diese Entscheidung schützt laut BGH auch die Untermieter vor überhöhten Mieten.
Wichtige Kernaussagen des Urteils im Überblick
| Aspekt | Rechtliche Regelung / BGH-Entscheidung |
|---|---|
| Berechtigtes Interesse | Nur zur Kostendeckung der eigenen Miete zulässig, nicht zur Gewinnerzielung. |
| Erlaubnispflicht | Eine Untervermietung erfordert grundsätzlich immer die Zustimmung des Vermieters. |
| Konsequenz bei Verstoß | Unerlaubte und gewinnbringende Untervermietung rechtfertigt die Kündigung nach Abmahnung. |
| Möblierungszuschlag | Ob Zuschläge für Möbel den Gewinn rechtfertigen, war hier nicht zu entscheiden, bleibt aber im Einzelfall eng zu prüfen. |
Was bedeutet das für die Praxis?
Für Vermieter stärkt das Urteil die Kontrolle über ihr Eigentum. Sie müssen es nicht dulden, dass Mieter ihre Wohnungen als Renditeobjekt (z. B. über Airbnb oder dauerhafte teure Untervermietung) nutzen. Bei Verstößen haben Vermieter nach vorheriger Abmahnung ein starkes Kündigungsrecht.
Für Mieter gilt: Eine Untervermietung sollte stets transparent mit dem Vermieter abgesprochen werden. Die Untermiete darf die anteilige eigene Miete (zzgl. eventueller nachweisbarer Nebenkosten oder angemessener Möblierungszuschläge) nicht überschreiten, um nicht Gefahr zu laufen, die Wohnung komplett zu verlieren.
Haben Sie Fragen zur Untervermietung, zu Kündigungen oder anderen mietrechtlichen Themen? Als Experten im Mietrecht stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite.
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