Anwälte für Wohnungseigentumsrecht

Ja, Sie können einen Beschluss anfechten, wenn er gegen gesetzliche Vorschriften oder die Gemeinschaftsordnung verstößt. Die Anfechtung muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.

Gründe für eine Anfechtung:

• Formfehler: Ladungsfrist nicht eingehalten (mindestens 2 Wochen), fehlende oder unvollständige Tagesordnung
• Verfahrensfehler: Beschluss wurde ohne ordnungsgemäße Abstimmung gefasst, Stimmrechte wurden falsch berechnet
• Inhaltliche Fehler: Beschluss verstößt gegen das WEG, die Gemeinschaftsordnung oder benachteiligt einzelne Eigentümer unbillig

Wichtig: Die Anfechtungsfrist von einem Monat ist eine Ausschlussfrist! Wenn Sie sie versäumen, wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er rechtswidrig war.

Tipp: Lassen Sie den Beschluss sofort nach der Versammlung von einem Anwalt prüfen. Oft können Beschlüsse auch im Wege einer einstweiligen Verfügung vorläufig gestoppt werden.

Grundsätzlich zahlen alle Wohnungseigentümer gemeinsam für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum – über die Instandhaltungsrücklage oder durch Sonderumlagen.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

• Tragende Wände, Dach, Fassade, Fundament
• Treppenhaus, Flure, Keller (soweit nicht im Sondereigentum)
• Heizungsanlage, Wasserversorgung, Abwasserleitungen (Hauptstränge)
• Aufzug, Tiefgarage, Außenanlagen

Ausnahmen – wann zahlt nur ein Eigentümer?

1. Verursacherprinzip: Wenn ein Eigentümer den Schaden schuldhaft verursacht hat (z.B. Wasserschaden durch defekte Waschmaschine), muss er allein zahlen.
2. Sondereigentum: Wenn der Schaden nur das Sondereigentum betrifft (z.B. Fenster, Innentüren, Bodenbeläge), zahlt der jeweilige Eigentümer.
3. Sondernutzungsrecht: Wenn ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat (z.B. Garten, Terrasse, Stellplatz), muss er die Instandhaltung selbst tragen, wenn es in der Gemeinschaftsordnung so geregelt ist.

Wichtig: Prüfen Sie Ihre Gemeinschaftsordnung! Dort kann abweichend geregelt sein, wer für bestimmte Reparaturen aufkommen muss.

Das kommt darauf an, ob Sie nur Ihr Sondereigentum oder auch Gemeinschaftseigentum betreffen.

Ohne Zustimmung möglich:

• Renovierungen innerhalb Ihrer Wohnung (Tapezieren, Streichen, Bodenbelag erneuern)
• Austausch von Innentüren, Sanitäranlagen (solange keine Leitungen im Gemeinschaftseigentum betroffen sind)
• Einbau einer Einbauküche

Mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft:

• Eingriffe in tragende Wände (z.B. Durchbruch)
• Veränderung der Fassade (z.B. Balkonverglasung, Markise, Satellitenschüssel)
• Verlegung von Leitungen im Gemeinschaftseigentum
• Einbau eines Kamins oder einer Klimaanlage (Außengerät)
• Änderung der Raumaufteilung, wenn tragende Wände betroffen sind

Wichtig: Die Zustimmung muss durch Beschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Bei baulichen Veränderungen, die andere Eigentümer nicht beeinträchtigen, kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigert werden.

Tipp: Holen Sie sich die Zustimmung schriftlich ein, bevor Sie mit den Arbeiten beginnen! Sonst riskieren Sie, dass Sie alles wieder zurückbauen müssen.

Ja, Sie haben mehrere Möglichkeiten:

1. Abmahnung durch den Verwalter: Der Verwalter kann den störenden Eigentümer abmahnen und zur Unterlassung auffordern. Das ist der erste Schritt.
2. Beschluss der Eigentümerversammlung: Die Eigentümergemeinschaft kann einen Beschluss fassen, dass der störende Eigentümer sein Verhalten einstellen muss. Dieser Beschluss ist vollstreckbar.
3. Klage auf Unterlassung: Wenn Abmahnung und Beschluss nichts bringen, kann die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den Verwalter) Klage auf Unterlassung erheben. Das Gericht kann dem störenden Eigentümer unter Androhung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft verbieten, weiteren Lärm zu verursachen oder die Wohnung zu vermüllen.
4. Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung: In extremen Fällen (z.B. Messie-Wohnung mit Gesundheitsgefahr) kann die Eigentümergemeinschaft die Zwangsverwaltung oder sogar Zwangsversteigerung der Wohnung beantragen.

Wichtig: Dokumentieren Sie die Störungen (Fotos, Lärmprotokoll, Zeugen)! Ohne Beweise wird es schwierig, vor Gericht zu gewinnen.

Tipp: Versuchen Sie zunächst, das Problem im persönlichen Gespräch zu lösen. Oft lassen sich Konflikte ohne Anwalt und Gericht beilegen.

Hausgeld müssen Sie nachzahlen, wenn die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die bisherigen Vorschüsse nicht ausreichen, um die laufenden Kosten zu decken.

Was ist im Hausgeld enthalten?

• Betriebskosten (Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherungen, etc.)
• Instandhaltungsrücklage (für zukünftige Reparaturen)
• Verwaltungskosten

Wann kommt es zu Nachzahlungen?

1. Jahresabrechnung zeigt Unterdeckung: Wenn die tatsächlichen Kosten höher waren als die Vorschüsse, müssen alle Eigentümer anteilig nachzahlen.
2. Sonderumlage beschlossen: Wenn eine größere Reparatur ansteht (z.B. Dachsanierung, Fassadenanstrich) und die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen.

Wie wird die Nachzahlung berechnet? Nach Miteigentumsanteilen (MEA), die in der Teilungserklärung festgelegt sind. Üblich ist die Berechnung nach Wohnfläche.

Beispiel: Dachsanierung kostet 50.000 €. Sie haben 5% MEA → Sie zahlen 2.500 €.

Wichtig: Sie müssen die Nachzahlung leisten, auch wenn Sie mit dem Beschluss nicht einverstanden sind. Sie können den Beschluss anfechten, aber die Zahlungspflicht bleibt zunächst bestehen.

Tipp: Prüfen Sie die Jahresabrechnung genau! Oft enthalten sie Fehler. Sie haben ein Jahr Zeit, um Widerspruch einzulegen.