Ab dem 1. Juli 2026 tritt in Deutschland eine weitreichende Mietrechtsreform in Kraft. Das sogenannte „Mietrecht II“ und das parallel in Kraft tretende Gebäudemodernisierungsgesetz bringen tiefgreifende Änderungen für Mieter und Vermieter mit sich. Die Neuregelungen zielen darauf ab, Mieter vor drastischen Kostensteigerungen zu schützen, nehmen Vermieter aber gleichzeitig stärker in die Pflicht. Die Kanzlei ADVOCA fasst die wichtigsten Punkte für Sie zusammen.
Deckelung der Indexmieten
Eine der zentralen Änderungen betrifft Indexmietverträge. Bisher konnten Mieten, die an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt sind, in Hochinflationsphasen unbegrenzt steigen. Ab dem 1. Juli 2026 gilt eine strenge Kappungsgrenze: Die Miete darf pro Jahr um maximal 3,5 Prozent erhöht werden, selbst wenn die tatsächliche Inflationsrate deutlich höher liegt. Diese Regelung gilt auch für bereits bestehende Indexmietverträge für alle Erhöhungen nach dem Stichtag.
Das Ende des pauschalen Möblierungszuschlags
Besonders harte Einschnitte gibt es bei der Vermietung möblierter Wohnungen. Der Möblierungszuschlag wird streng reguliert und darf künftig nur noch den niedrigeren von zwei Werten betragen: Entweder 5 Prozent der Nettokaltmiete oder den realen Zeitwert der Möbel nach linearer Abschreibung. Da Möbel rechtlich nach 10 Jahren als abgewohnt gelten, ist für älteres Mobiliar künftig faktisch kein Zuschlag mehr zulässig. Zudem müssen Kaltmiete und Möblierungszuschlag im Mietvertrag künftig transparent getrennt ausgewiesen werden.
Hälftige Teilung der Heizkosten bei Gas und Öl
Ein Novum im deutschen Mietrecht ist die neue Kostenteilung bei fossilen Heizungen. Vermieter, die an Gas- oder Ölheizungen festhalten, müssen sich ab Juli 2026 hälftig (50/50) an bestimmten Betriebskosten beteiligen. Dazu zählen neben dem CO2-Preis künftig auch die Gasnetzentgelte und die teuren Biogas-Aufschläge. Der Gesetzgeber schafft damit einen massiven finanziellen Anreiz für Eigentümer, auf erneuerbare Energien (wie Wärmepumpen oder Fernwärme) umzusteigen.
Erleichterungen bei der Modernisierung
Als Ausgleich für die stärkere Belastung bei den Heizkosten erhalten Vermieter Erleichterungen bei der Modernisierungsumlage. Die Grenze für das vereinfachte Umlageverfahren wird von 10.000 Euro auf 20.000 Euro pro Wohnung angehoben. Gleichzeitig wird der Mieterschutz durch eine neue Kappungsgrenze von maximal 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren gewahrt.
„Die Mietrechtsreform 2026 erfordert von Vermietern sofortiges Handeln. Insbesondere bei bestehenden Indexmietverträgen und der Abrechnung von Heizkosten müssen Prozesse umgehend angepasst werden, um rechtliche Nachteile zu vermeiden.“
Rechtssicher durch die Reform
Ob Mieter oder Vermieter: Die neuen Regelungen bergen erhebliches Konfliktpotenzial. Die Kanzlei ADVOCA berät Sie kompetent zu allen Fragen rund um das neue Mietrecht, prüft Ihre bestehenden Mietverträge und unterstützt Sie bei der rechtssicheren Gestaltung von Neuverträgen.
Sie haben Fragen zur Mietrechtsreform 2026? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Ersteinschätzung unter 07941 / 6075-0 oder info@advoca.de.
