BGH setzt klare Grenzen: Untervermietung darf nicht zum Geschäftsmodell werden
Die Untervermietung der eigenen Wohnung ist in Zeiten knappen Wohnraums und hoher Mieten, insbesondere in Ballungsgebieten, eine beliebte Möglichkeit, die eigenen Wohnkosten zu senken. Viele Mieter nutzen die Gelegenheit, bei längeren Auslandsaufenthalten oder berufsbedingten Abwesenheiten, ihre Wohnung unterzuvermieten. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun in einem wegweisenden Urteil (Az. VIII ZR 228/23 vom 28. Januar 2026) klargestellt: Die Untervermietung darf nicht zur Erzielung von Gewinnen missbraucht werden.
Der Fall: Mehr als die doppelte Miete vom Untermieter verlangt
Dem Urteil lag ein Fall aus Berlin zugrunde. Ein Mieter zahlte für seine Zweizimmerwohnung eine Nettokaltmiete von 460 Euro. Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung an zwei Untermieter – allerdings ohne die erforderliche Erlaubnis seiner Vermieterin. Von den Untermietern verlangte er eine monatliche Nettokaltmiete von 962 Euro, also mehr als das Doppelte seiner eigenen Miete.
Nach einer erfolglosen Abmahnung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristgemäß. Der Fall ging durch die Instanzen und landete schließlich beim Bundesgerichtshof.
Die Entscheidung des BGH: Kein berechtigtes Interesse bei Gewinnerzielung
Der VIII. Zivilsenat des BGH wies die Revision des Mieters zurück und gab der Räumungsklage der Vermieterin statt. Die Richter stellten klar, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten durch die unerlaubte Untervermietung schuldhaft und nicht unerheblich verletzt hat, was die Kündigung rechtfertigt.
Zwar kann ein Mieter gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der BGH betonte jedoch, dass der Zweck dieser Regelung darin besteht, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse (wie etwa einem Auslandsaufenthalt) zu erhalten und seine Mietaufwendungen zu verringern.
„Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.“
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23
Erzielt der Mieter durch die Untervermietung Einnahmen, die über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen (seine eigene Miete und Nebenkosten) hinausgehen, liegt kein berechtigtes Interesse mehr vor. Der Mieter hat somit keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis für ein solches „Geschäftsmodell“.
Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?
Dieses Urteil stärkt sowohl den Schutz der Untermieter vor überhöhten Mieten als auch die Rechte der Vermieter.
- Für Mieter: Wer seine Wohnung untervermieten möchte, muss zwingend vorab die Erlaubnis des Vermieters einholen. Die vom Untermieter verlangte Miete darf die eigenen Kosten für die Wohnung nicht übersteigen. Ein „Möblierungszuschlag“ muss transparent und angemessen sein und darf nicht als Vorwand für eine verdeckte Gewinnerzielung dienen. Wer ohne Erlaubnis und mit Gewinnabsicht untervermietet, riskiert die Kündigung und den Verlust der Wohnung.
- Für Vermieter: Vermieter müssen einer Untervermietung nicht zustimmen, wenn der Mieter damit offensichtlich Gewinn erzielen will. Wird eine solche gewinnbringende Untervermietung heimlich durchgeführt, stellt dies einen Kündigungsgrund dar.
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