Sie planen die Realisierung Ihres Einfamilienhauses oder sind gewerblich tätig und wollen ein Bürogebäude errichten lassen? Dann werden Sie früher oder später Verträge mit Unternehmen abschließen, die dieses Vorhaben planen und umsetzen sollen. In der Praxis müssen wir feststellen, dass den Bauherren dabei nicht immer klar ist, wer Ihnen eigentlich gegenübersteht. Erfolgt der Vertragsschluss mit einem Bauträger der einen Schlüsselfertigbau verspricht? Wurde ein Generalunternehmer oder Generalübernehmervertrag geschlossen? Oder doch nur ein Baubetreuervertrag?
Die konkrete rechtliche Einordnung ist nicht erst dann wichtig, wenn Sie Ansprüche gegen den Unternehmer durchsetzen wollen, da es zu Bauverzögerungen oder Mängeln kommt. Die Einordnung ist von Beginn an wichtig, um zu verstehen, was Sie an Bauleistungen erwarten können und welche Ansprüche Sie im Zweifel haben werden.
Bauträger
Eine der typischsten Vertragsarten im privaten Baubereich ist der Bauträgervertrag. Der Bauträger ist ein Unternehmer, der Ihnen auf einem Grundstück, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch in seinem Eigentum steht, die Errichtung eines Schlüsselfertighauses verspricht.
Generalunternehmer
Haben Sie ein eigenes Grundstück und wollen auf diesem einen Schlüsselfertigbau realisieren, so dürfte häufig ein Generalunternehmervertrag vorliegen. Der Generalunternehmer verpflichtet sich Ihnen gegenüber zur mangelfreien und rechtzeitigen Fertigstellung des Bauvorhabens und bedient sich in der Regel für gewisse Gewerke auch Nachunternehmer.
Generalübernehmer
Spannend wird bereits die Abgrenzung des Generalunternehmers zum Generalübernehmer. Während der Generalunternehmer die vertraglich geschuldete Bauleistung jedenfalls in der Regel zu großen Teilen selbst erbringen wird, führt der Generalübernehme keine Planungs- oder Ausführungsleist selbst aus. Der Generalübernehmer verpflichtet für jede erforderliche Tätigkeit Dritte.
Baubetreuer
Aus Sicht des Bauherren problematisch ist das Vertragskonstrukt des Baubetreuers / Bauorganisators. Die übernimmt in der Regel ebenfalls umfassende Tätigkeiten, die die Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens betreffen. Wie auch bei Generalunternehmer und Generalübernehmer wird das Bauvorhaben auf einem Grundstück ausgeführt, welches im Eigentum des Bauherren steht.
Der Baubetreuer handelt gegenüber den anderen am Bau Beteiligten (z.B. Handwerker) aber im fremden Namen und auf fremde Rechnung (nämlich im Namen des Bauherren und auf dessen Rechnung). Die entscheidende Rechtsfolge: Es entstehen viele einzelne Werkverträge zwischen Bauherr und Handwerker, die der Baubetreuer quasi nur vermittelt hat.
Der Baubetreuer haftet entsprechend insbesondere nicht für Mängel. Wegen solcher muss sich der Bauherr an die Handwerker direkt wenden.
Fazit
Dies ist nur ein grober Überflug, über die verschiedenen Formen des Bauunternehmers. Welche Vertragsform in Ihrem Fall zum Tragen kommt hängt vom Einzelfall ab. Nicht selten treten auch Mischformen auf, weswegen eine klare rechtliche Untersuchung und Abgrenzung zu erfolgen hat.
Gerne prüfen wir Ihren Bauvertrag oder Beraten Sie schon vor Abschluss des Vertrags über mögliche Risiken und finanzielle Fallen.